Pomery investičného majetku: Čo by ste mali vedieť o pomeroch

Investičné nehnuteľnosti sú čoraz populárnejšie medzi jednotlivcami, ktorí hľadajú spôsob, ako diverzifikovať svoje portfólio a zabezpečiť si stabilný príjem. Pri hodnotení investičných nehnuteľností je však potrebné dôkladne pochopiť rôzne pomery a ukazovatele, ktoré môžu ovplyvniť vaše rozhodovanie. Tento článok sa zameriava na kľúčové pomery používané pri hodnotení investičných nehnuteľností a na to, ako môžu ovplyvniť vašu investičnú stratégiu.

1. Návratnosť investície (ROI)
Návratnosť investície je jedným z najzákladnejších ukazovateľov, ktorý vám pomôže zhodnotiť efektívnosť vašej investície. Je definovaná ako pomer čistého zisku z nehnuteľnosti k jej počiatočnej cene. Tento pomer vám poskytne predstavu o tom, ako rýchlo sa vám investícia vráti a či je pre vás výhodná. Vzorec pre výpočet ROI je:

$\text{ROI}=\frac{\check{\text{C}}\text{ist}\acute{\text{y}}\text{ zisk}}{\text{Po}\check{\text{c}}\text{iato}\check{\text{c}}\text{n}\acute{\text{a}}\text{ cena}}\times 100\%$ROI=Pocˇiatocˇnaˊ cenaCˇistyˊ​ zisk​×100%

Príklad: Ak ste kúpili nehnuteľnosť za 100 000 € a ročne získate 10 000 € z nájmu, váš ROI je:

$\text{ROI}=\frac{10000}{100000}\times 100\%=10\%$ROI=10000010000​×100%=10%

2. Pomerný výnos z nájmu (Cap Rate)
Cap Rate, alebo pomerný výnos z nájmu, je ďalším dôležitým ukazovateľom, ktorý meria návratnosť investície vo vzťahu k jej trhovej hodnote. Vzorec na jeho výpočet je:

$\text{Cap Rate}=\frac{\check{\text{C}}\text{ist}\acute{\text{y}}\text{ prev}\acute{\text{a}}\text{dzkov}\acute{\text{y}}\text{ pr}\acute{\text{ı}}\text{jem}}{\text{Trhov}\acute{\text{a}}\text{ hodnota nehnute}\check{\text{l}}\text{nosti}}\times 100\%$Cap Rate=Trhovaˊ hodnota nehnutelˇnostiCˇistyˊ​ prevaˊdzkovyˊ​ prıˊjem​×100%

Čistý prevádzkový príjem je celkový príjem z nájmu, z ktorého sú odpočítané všetky prevádzkové náklady. Cap Rate vám pomôže určiť, ako dobre sa vaša nehnuteľnosť porovnáva s inými investičnými príležitosťami.

3. Pomerná úroková miera (Debt Service Coverage Ratio, DSCR)
Pomerná úroková miera je ukazovateľ, ktorý meria vašu schopnosť splácať úvery na nehnuteľnosť z jej prevádzkového príjmu. Vzorec pre výpočet DSCR je:

$\text{DSCR}=\frac{\check{\text{C}}\text{ist}\acute{\text{y}}\text{ prev}\acute{\text{a}}\text{dzkov}\acute{\text{y}}\text{ pr}\acute{\text{ı}}\text{jem}}{\text{Celkov}\acute{\text{e}}\acute{\text{u}}\text{rokov}\acute{\text{e}}\text{ a amortiza}\check{\text{c}}\text{n}\acute{\text{e}}\text{ n}\acute{\text{a}}\text{klady}}$DSCR=Celkoveˊ uˊrokoveˊ a amortizacˇneˊ naˊkladyCˇistyˊ​ prevaˊdzkovyˊ​ prıˊjem​

Ak je DSCR vyšší ako 1, znamená to, že príjem z nehnuteľnosti je dostatočný na pokrytie úrokov a amortizácie úveru. Ak je nižší, môže to naznačovať problémy s cash flow.

4. Návratnosť vlastného kapitálu (ROE)
Návratnosť vlastného kapitálu je pomer čistého zisku k vlastnému kapitálu investora. Tento ukazovateľ vám ukáže, ako efektívne využívate svoje vlastné peniaze na dosahovanie zisku. Vzorec pre ROE je:

$\text{ROE}=\frac{\check{\text{C}}\text{ist}\acute{\text{y}}\text{ zisk}}{\text{Vlastn}\acute{\text{y}}\text{ kapit}\acute{\text{a}}\text{l}}\times 100\%$ROE=Vlastnyˊ​ kapitaˊlCˇistyˊ​ zisk​×100%

Príklad: Ak máte čistý zisk 5 000 € a vlastný kapitál vo výške 20 000 €, váš ROE je:

$\text{ROE}=\frac{5000}{20000}\times 100\%=25\%$ROE=200005000​×100%=25%

5. Pomerné náklady na údržbu (Operating Expense Ratio, OER)
Pomerné náklady na údržbu ukazujú, aké percento vášho príjmu z nájmu je využívané na pokrytie prevádzkových nákladov. Vzorec na jeho výpočet je:

$\text{OER}=\frac{\text{Prev}\acute{\text{a}}\text{dzkov}\acute{\text{e}}\text{ n}\acute{\text{a}}\text{klady}}{\text{Hrub}\acute{\text{y}}\text{ pr}\acute{\text{ı}}\text{jem z n}\acute{\text{a}}\text{jmu}}\times 100\%$OER=Hrubyˊ​ prıˊjem z naˊjmuPrevaˊdzkoveˊ naˊklady​×100%

Tento pomer vám môže poskytnúť predstavu o tom, ako efektívne riadite náklady spojené s nehnuteľnosťou.

Záver
Pochopenie týchto pomerov vám môže poskytnúť hlbší pohľad na výkonnosť vašich investičných nehnuteľností a pomôže vám robiť informovanejšie rozhodnutia. Pri hodnotení investičných nehnuteľností je dôležité nielen poznať jednotlivé ukazovatele, ale aj chápať, ako sa vzájomne ovplyvňujú a ako sa môžu prispôsobiť vašim investičným cieľom.